原标题：在日本卖凶宅的中国人：“他杀”最难卖 上班族死后无人知晓

文｜姜婉茹 编辑｜龚龙飞    来源:极昼

摘要：随着老龄化的日渐加深，日本越来越多的房产成为“凶宅”。 在日本，它被称作“事故物件”，这是一个表述中性的词，也减弱了“凶宅”的不祥程度。事故物件售价便宜，销售境况却被各种原因限制。

于是日本出现了专门针对这类细分市场的中介公司，他们按照心理感受进行分级，消除“不祥”，装修翻新，展开驱魔仪式，并努力迈向职业化进程。中国青年白山就在这样的地产中介公司任职，他见证了一个已然老龄化的社会是如何面对那些特殊处境里的“房子”。

以下内容根据白山的讲述整理。

神道教中的“不动产管理物件安泰之灵”。(图源视频截图）

“事故物件”经纪人

我叫白山，吉林人，2009年高中毕业就来到日本，今年进入这家地产中介公司，公司的主要业务是帮助客户买卖“事故物件”。

我是公司招的第二个中国雇员，之前的中国雇员是一个女孩，她为了省钱，读书时曾租过殡仪馆附近的房子。据她说，选择这份工作是因为对“事故物件”有一些特殊的好奇，希望能帮人“排雷”，同时也尽力消除人们对“事故物件”的单一印象。可能是被低廉的租金吸引，之前常有中国留学生打电话来咨询她。

大概是因为我会中英日韩4国语言，那个女孩回国时，社长通过猎头找到我，想让我加盟处理海外相关业务。我是一个对凶宅并不抵触的男生，平时对玄学、宗教、神话感兴趣，爱看《鬼吹灯》、《盗墓笔记》这样的小说。我是在东北长大的，家里有一个做“灵媒”的亲戚。我从小看着她做“法事”，被各种人“附身”，觉得这人在装神弄鬼。后来看“回头客”特别多，好像真有作用，她说的话也不像是第一次见面就能知道的，慢慢又有点信了。感觉风水和玄学，也可能是一些没办法用现代科学解释的现象。

我跟家里说，有个做凶宅房产经纪人的机会，我母亲的态度还好，那个做“灵媒”的亲戚竭力反对，劝说这种事最好别碰。于是我就回绝了，没想到社长特别有诚意，拒绝他之后，还约我出来吃饭。

吃饭时，我被社长说动了。他父亲去世的时候才65岁，人说没就没了。这个事情对他的触动很大，本以为孤独死很遥远，但随着年龄增长，“可能改天客户就是你自己”。亲人生前居住过的房子，反而会有种亲切的怀恋，好好地处理它们也能体现社会文明的进步。

日本的少子老龄化问题非常严重，一家民间调查机构（ニッセイ基础研究所）2014年的数据显示，每年大约有27000人孤独地死去，平均每小时就有3个人孤独而终，其中8成是60岁以上的老人，他们寂静地在家里死去。一度，“孤独死”导致越来越多的住宅空置，于是细分的市场也就出现了。

孤独死被定义为

“物质和精神可以两手抓”

我挺认同社长做事的价值，感觉这不仅仅是为了赚钱。我也有过溺水、差点被木棍砸死这类“濒死体验”，还经历了亲人的离世，我觉得生命很伟大也很脆弱。和挣钱比较起来，为他人花时间做的事情，会在别人的心里、在这个世界留下记录，对我来说更有价值。当然，社长描绘的蓝图也很不错，公司才二十多个人，已经是这个小众领域的龙头老大。“物质和精神可以两手抓”，我最终加入了这家公司。

我们公司成立4年多，经手成交的“事故物件”差不多有600余个，其中“孤独死”的案例最多。2018年3月，日本小额短期保险协会发表的《孤独死现状报告》显示，孤独死死者平均年龄61岁，大约40%的案例是在3天内发现的，但平均发现时间为17天。疫情以来，串门变少了，“孤独死”发生的概率更高了。

一般来讲，发现死亡的可能是家属、快递员和房东或者闻到异味的邻居。警方给死亡定性后，专业的律师会来处理房屋的继承、税务等行政手续。如果房屋的继承者有出租出售凶宅的意愿，常常会毫无头绪，不知道怎么处理这类非正常的房屋，价格一降再降，也很难卖得出去。这时候可能就会联系到我们，接下来，我们就会展开协助估价、特殊清扫、装修翻新、做法事、寻找买家等工作。

凶宅交易很容易存在信息隐瞒的情况，有的屋主和房产中介公司为了不让房子贬值，会刻意隐瞒房子是“事故物件”的信息。但是之前有一个最高裁判所（即日本最高司法机关）的判例，如果卖房的一方没有尽到告知是“事故物件”的义务，需要给买方赔偿，这类诉讼的公开也会影响房产经纪公司的口碑，行业也是在不少案件的推动下，逐步走向公开透明。

现在的凶宅信息，变得越来越像“公共知识”，在信息时代，隐瞒是一件困难的事。比如有一个叫“大島てる”的网站，就是专门记录事故物件的信息网。人们会把“事故物件”的情报上传到网站，记录凶宅的位置、死亡发生的时间、事件经过等信息。如果是性质恶劣的杀人案，记录还会精确到门牌号。

我们也会把待租待售的凶宅信息上传到自己的网站，事故当然会有等级差别，但我们基本上只会标明是“事故物件”，具体的细节需要客户打电话来问才逐一告知。

一位70余岁日本女性独自死亡后的房屋内部 （受访者供图）

“心理瑕疵”

我们认为凶宅和普通住宅的最大区别就是存在“心理瑕疵”。我们的主要工作也是围绕着帮助客户消除心理负担展开。为了更“标准化”地呈现这种心理感受，我们按照心理负担的严重程度，将“事故物件”分了7个等级，目前也普遍为人所接受，严重程度是逐步加深的，我罗列如下：

等级一：看得见引发心理瑕疵设施的房屋，如坟地、火葬场附近的房子；

等级二：共用部分（如公寓走廊、共享阳台等）及其它房间发生过死亡的房屋；

等级三：72小时之内发现孤独死的房屋，尸体一般尚未腐烂；

等级四：超过72小时发现发生孤独死的房屋；

等级五：发生火灾、溺毙、煤气中毒等事故而有人逝世的房屋；

等级六：自杀物件；

等级七：他杀物件；

这种量化并不直接对应凶宅的处理标准，或者指导价格，只是为了更具象化地方便评估和讨论，让客户能理解每类房屋贬值的原因，也避免了人们自行猜测死因、惨烈程度，胡思乱想反而加深了恐惧。

从目前的销售经验看，客户对于心理瑕疵在四级以下的“事故物件”相对还能接受，自然发生的“孤独死”近年被广泛地讨论，越来越被视作一件正常发生的事。但是到了四级以上，能否接受就要分情况而定了。发生火灾水灾等事故的五级房屋，也并不意味着就一定存在安全隐患，比如2019年，一男子称“京阿尼”动画工作室盗用自己的小说，心生恨意，纵火烧毁了第一工作室大楼全部的3层建筑，造成36人死亡、33人重伤的恶果，这样的意外事故要怎么说理呢？

日本比任何国家都能更快地报告自杀事件，每个月都会统计自杀数据。自杀率连续十年下降之后，在发生疫情的2020年出现上升，超过了2万人。六级的自杀物件，自杀的情况相对复杂，是否害怕自杀物件也因人而异。七级的他杀物件，是情况最严重的一种，一般遇到这样的案子，我们公司同事也会有心理负担，谈到也会脸色生变，何况是普通买家。此外还有一些非事故物件也有告知义务的房子，就是所谓附近有“黑社会团伙（暴力团）事务所”的，这种处理起来很棘手，我们几乎不碰。

在我们成交的600个案例中，孤独死大概占到80%左右。剩下10-15%是自杀案例，这里面30-50岁的人比较多，其他的才是他杀，案例较少。

这个分级是社长深思熟虑后发起的制度建议，也正在跟日本的国土交通省沟通，希望能将它作为一种标准，渗透到整个行业。

我听说其他房产中介遇到过一个中国客户，是个道士，自己会推算风水，非要买一个墓地边上的房子，说是这样对自己的命格好。像医生、护理、刑侦、丧葬等与生死行业相关的人，在观念上不太介意，凶宅就跟其他房屋一样使用，反而因为价格低廉，更有利于投资。

在执行特殊清扫的人员 （受访者供图）

消除不良体验

为了帮助客户消除对凶宅的不良心理体验，我们通常会先使用物理方法进行遗物整理和特殊清扫。有时候需要重新装修、翻新房屋，比如换掉被尸水浸泡得变色的木地板、改变房间内部的建筑结构，尽量消除关于“这里死过人”的联想，甚至彻底改变房屋的用途，改为仓库之类的建筑。

我的日本同事给我讲起过在2020年底，他跟随清扫人员，进入凶宅现场的体验。清扫人员和同事穿戴整齐厚重的防护服和防毒面具进入房间，因为要使用多种强力化学品来清除气味，同时也要提防已经腐烂的尸体滋生病毒。

戴上防毒面具，还是抵挡不了刺鼻的尸臭味，那是大型垃圾场混合腐烂肉类的气味，像尖利的钢针直冲脑门。那是东京一个时尚简约的复式结构公寓，看起来干净整洁，不像人们想象中的凶宅。事实上大部分凶宅看起来都很普通——在没有发生死亡之前，它就像你我住过的房子。

孤独死的人中不仅有老年人，也有年轻的职场精英。（资料图，图源视觉中国）

同事看到一个50多岁的男人独自死在公寓里，他是一位职场精英，从来没有慢性疾病，就像每一位努力工作的上班族一样。死者于8月中旬死亡，9月下旬才被发现，尸体已经严重腐坏，死因无法确定。这次的死亡现场有些不同寻常，通常情况，发现尸体的屋子只会有一滩液体污渍，但那次有两处。第一块污渍在床边，有一个人的背部那么大，红黑色的污渍已经干得像土块，上面有许多蛆虫。第二处污渍，大约在两米之外，比第一处大了一圈，还是湿的，当时尸体正躺在上面。

只能猜测是时间过太久了，因为重力的原因，尸体从床上滚落下来，在现场的同事心里直发毛。死者的哥哥70岁，在接到弟弟死讯后非常悲伤，认为弟弟应该是死于突发的脑溢血，没来得及呼救就去世了。他做了一个比较大胆的决定，他告诉我们，他要把房屋翻新一下，然后自己住进去——想要感受弟弟在里面孤独生活的经历，并且一直住下去。

一套完整的特殊清扫流程，需要消除掉臭味、扔掉污染物、拿走无用的物品、给全屋进行杀菌消毒处理。清扫作业的价格主要跟房间大小、发现尸体的时间、死者体型大小有关，整体来说价格不低。比如夏天死亡30天后，发现普通体型男性死者的两室一厅，清扫费用约在60万日元（约3.3万元人民币）；而冬天死亡3日内，发现娇小女性死者的五室一厅，特殊清扫费用是3万日元（约1667元人民币）。

物理手段可以做到最大程度的清洁，却消除不掉人心里的负担，比如对鬼怪的联想和恐惧，我们也想着借用“神鬼”的力量来帮忙减轻压力。日本这边信仰佛教和神道教的人最多，我们会委托寺庙或者神社，为凶宅祈福，消解可能的“厄运”。比如请来神道教的宫司为我们举行驱魔仪式，他会穿戴好狩衣或斋服，手持一根类似拂尘的“神具”四处摇晃，每晃动一下，前端的白色布条就会“沙沙”地响。宫司口中念念有词，时而唱起神咒，在屋里边转圈边洒盐等祭祀用品。他念的咒语，大意是抚慰亡灵，请死者安息，然后祝祷周围的人吉祥平安，消灾免难，这确实会给予人很大的抚慰。

法事做完，公司会发一张正式的认定书，上面写明在某个地址的房子里，何年何月何日完成了特殊清扫和净化供养，并盖章作为凭证。

许多日本老人的传统人际关系被打破，一个人孤独地生活。（资料图，图源视觉中国）

渐入“平常化”

整体而言，日本人对风水的观念没有中国人热烈，我在不动产行业5年只碰到过2个客户，提出要在风水上做些改动。在他们的概念里，风水“也许可以提升一点点运气”，不会像有些地域的中国人一样，把风水看作是关系“命格”的大事。

不过说到底，买凶宅的人很多是看重便宜的价格，有钱的时候都希望住得更好，讲究房子对运气的影响，没钱的时候也不在乎是不是凶宅了。

基于市场的反馈，事故物件一般会比同类房价便宜10-20%，极端情况下能便宜一半。购买、租赁凶宅的大多是年轻人，普通上班族居多，他们更有现代科学的意识，也更看重性价比。有些外国人在祖国住过的房子都有几百年历史，里面大多死过人，在文化观念里不忌讳凶宅，因此也是客户里的重要群体。

租房时，房主对外国人有顾虑，担心他们不够稳定，也害怕生活习惯有差异，外国人租普通房屋相对困难，这可能是他们会考虑凶宅的原因之一。50岁以上的老人也很难租到房子，房东害怕他们支付能力不足，或者出现孤独死的情况。现在有一种“电力”系统，可以通过监测生活用电习惯来发现独居老人的异常情况，这是一个很聪明的办法。同时，日本还出现了“孤独死”保险，如果老人死在出租屋里，房屋的特殊清扫费用、装修费用、遗物整理费用，保险都会给予赔付。

根据日本国家人口和社会保障研究所在过去的一项研究显示，在接下来的25年间，65岁及以上的男性独居者的比例预计将从14.0%增加到20.8%，同样，女性将从21.8%增加到24.5%，这将接近日本总人口的一半。

日本官方研究显示，约15%的日本老年人独自生活，每周只与人进行一次谈话。（资料图，图源视觉中国）

前几年我在日本卖楼盘，很多客户都是40-50岁的单身女性，买一个25平米的房子自己住，平时正常上下班，基本都不生孩子。也有不少60余岁的老人提前为晚年生活做打算，把传统的别墅式住宅卖掉，然后再买个楼房住，楼房有电梯，免去爬楼之苦，生活的区域也更繁华些，我能非常直观地感受到这种“少子高龄化”趋势的存在。

日本职场压力较大，很多职场男女因此错过了结婚的时机。也有人觉得一个人住挺好，在日本，一个人可以去看电影、吃回转寿司、吃火锅，其他人也不会觉得奇怪，整个社会有种疏离感，大家都客客气气的，尽量不管他人的事，也不给别人添麻烦。他们的家庭关系也是如此，亲人之间不一定有很深的羁绊，经常也是各自生活。

大多数“事故物件”中，死亡的拜访都显得过于仓促，逝者孤独的生活，最后也孤独的死去。有人觉得这是时代的进步，使得每个人有条件得以“孤独”，也有人觉得“孤独死”是一个社会问题。随着广泛的讨论，“事故物件”的交易日后可能会变得平常，这可能是社会的演进过程吧。